Drie oproepen aan politiek Rotterdam

HRW spreekt in in de Raadscommissie BWB, bij de afsluiting van de pilot coöperatieve woonvormen in het kader van het gemeentelijk actieplan.
3 maart 2021

Hieronder de complete tekst van de inspraak. Het debat dat volgde is terug te zien op de site van de raad: link, vergaderpunt 2.7

Beste raadscommissie. Jullie behandelen dadelijk de ‘voortgang’ van het actieplan cooperatieve woonvormen, naar aanleiding van de raadsinformatiebrief, informatie vanuit HRW, vragen vanuit de commissie, antwoorden daarop van de wethouder. Een hele stapel, in een niet eenvoudige kwestie, een ‘dossier’. 

We sluiten daarmee iets af. Maar HRW is drie jaar geleden begonnen met een heldere missie. En die gaat ook na vandaag onverminderd door, hoewel we zullen wachten op een periode waarin de omstandigheden gunstiger zijn. Daarom vinden we het van groot belang dat de lessen uit de afgelopen drie jaar, hoe ongemakkelijk misschien ook, helder geformuleerd worden. 

Want de opgave voor betaalbaar wonen, in het bijzonder ook voor gezinnen en nieuwe vormen van samen leven in de stad, is onverminderd actueel. Uit de pilot is opnieuw gebleken dat betaalbare gezinsappartementen een lastige businesscase is, die binnen de huidige beleidskaders niet te realiseren is. Maar blijft het bij die conclusie?  Daar waren we immers drie jaar geleden ook al. 

Zolang de beleidskaders de commerciële markt als norm houden, en de coöperatie alleen daarbinnen kans willen geven, komt het niet verder. Dat is een politieke keuze, in weerwil van wat dit college heeft vastgelegd in haar beleid, waarvan de uitvoering wellicht in de volgende raadsperiode echt gestalte kan krijgen. Wil de stad vernieuwing in het wonen, ruimte voor gezinnen, en oplossingen die ook op de lange termijn betaalbaarheid garanderen, dan geven we nu drie suggesties mee: 

1

• Grondprijzen voor wooncoöperaties vragen een eigen, gematigde en genormeerde bepaling. Coöperaties bieden betaalbare huurwoningen, zonder winstoogmerk, op kostprijsbasis, die nimmer worden verkocht -ook niet na de 15 jaar-termijn van het middenhuurbeleid.
Een residuele grondwaardebepaling op basis van een marktconforme taxatie die uitgaat van beleggershuur is hier niet mee te verbinden, zo is gebleken. De grondprijs is afhankelijk van wat er door de toekomstige eigenaar mee te verdienen is. En aangezien er met commerciele beleggershuur, ook in het middensegment, meer verdiend wordt dan met coöperatief wonen, verschilt de grondprijs. Dat verschil is geen ‘subsidie’. Dat verschil is een keuze: meer grondopbrengst nu. Of een exploitatie die ook op lange termijn een maatschappelijk doel dient. Wanneer u weer grond in erfpacht gaat uitgeven, is daar door de stad des te beter op te sturen. 

2

• Wooncoöperaties vereisen autonomie: ze moeten zelf opdrachtgever kunnen zijn. In Rotterdam hebben we altijd met ontwikkelpartners moeten werken. Bij het werken met een ontwikkelpartner is de ‘terugvaloptie’ voor de ontwikkelpartner altijd financieel aantrekkelijker en eenvoudiger dan de samenwerking met de wooncoöperatie. De markt trekt altijd. Autonomie vraagt financiering voor de aanloopfase. Leden zullen risicodragend mee-investeren in de planontwikkeling. Aanvullend geeft een door de overheid ingesteld fonds voor plankosten sturing en vleugels aan dit soort projecten. In de vorm van een lening die binnen 15 jaar weer wordt afgelost. De lening is onderdeel van de stichtingskosten. De gemeente ontvangt rente en aflossing en een  provisie over het krediet voor het risico dat de gemeente loopt. Het ministerie van VWS heeft al zo’n regeling voor wonen en zorg bij wooncoöperaties.

3

• Grond is schaars, en zeker in Rotterdam. HRW is aan de slag gegaan op drie kleinere locaties, wat grote complexiteit, tijd en kosten meebracht. Een succesvol te ontwikkelen én te exploiteren coöperatief project vraagt voldoende omvang (100-200 woningen), waar een efficiënt project te ontwikkelen is én de diversiteit en gedeelde voorzieningen in de exploitatie kan worden opgevangen. Breng in grote gebiedsontwikkelingen, bijvoorbeeld M4H, Rijnhaven, Kralingen Noord, Alexanderpolder, vroegtijdig dit als programma in. Niet alleen in de planologie en kwalitatieve programmatische wensbeelden. Veranker het vanaf het begin ook in de grondexploitatie. 

Tot slot. Het woonbeleid is in beweging. De corporaties krijgen ruimte om middenhuur te realiseren, maar het is de vraag of ze daar de slagkracht voor hebben. De markt kan veel, maar komt voor betaalbaarheid niet verder dan onzelfstandige woningen van 40 tot 50 m2. Met alle schraalheid van dien: zonder balkon, zonder berging: ook dat is nog netjes conform bouwbesluit. Na 15 jaar zijn deze middenhuurwoningen weer vrij op de markt. 

Duurzaam woonbeleid en ‘bouwen-bouwen-bouwen’ lijken elkaar uit te sluiten. Maar geef de coöperatie kansen en je hebt beiden. 

Je zou toch denken dat Rotterdam daarvoor toch te porren is.