Hoe het werkt
We ontwikkelen niet alleen een bouwproject, maar daarvoor ook een nieuwe vorm van eigendom en gebruik. Of eigenlijk een heel oude: de coöperatie. Historisch gezien komen coöperaties tot bloei wanneer de overheid en de markt het laten afweten. Op zo’n moment organiseren mensen zichzelf om op passende wijze in hun belang en behoefte te voorzien.
Dat is ook nu de situatie voor de middengroepen in de woningmarkt van de Nederlandse steden.
Zonder winstoogmerk
De coöperatieve vorm is nodig om anders te ontwikkelen, maar ook anders te exploiteren en gebruiken. We werken zonder winstoogmerk en speculatie aan wonen als gebruiksgoed. Alleen zo kunnen we de voorwaarden garanderen voor de beoogde kwaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid.
Zoals Zürich
We vinden dit wiel niet zelf uit. We leren direct van de manier waarop in o.a. Zurich door Genossenschaften op deze manier wonen in de stad gerealiseerd wordt: tussen 1998 en 2008 zijn langs deze weg zo’n 14.000 woningen gerealiseerd: betaalbaar, kwalitatief hoogstaand, duurzaam. Voor de stedeling. En voor de stad.
Leden, bewoners
Wie lid wordt van de coöperatie, wordt betrokken in de ontwikkeling en krijgt woonrecht. In de ontwikkelfase definiëren de leden met elkaar welke (nuts)voorzieningen ze collectief willen delen. In een helder proces krijgt iedereen een plek binnen het wooncomplex. De variatie in woningen is groot: er is veel ruimte voor verschil in grootte en gebruik.
Aandelen, kostprijshuur
Wanneer de woningen gerealiseerd worden, brengen de leden brengen naar rato van het aantal m2 dat ze huren eigen kapitaal in: het woongeld. Dat is essentieel om tot realisatie te komen, en om de huurprijzen op kostenniveau te houden.
In onze businesscase rekenen we met 30% eigen vermogen (waarin 10% door de inleg van de leden) en 70% vreemd vermogen (dus beleend, via hypotheken). De exploitatie in ons model gaat uit van kostprijshuren. Ons uitgangspunt is daarbij 20-30% onder de markthuur voor vergelijkbare woningen uit te komen. Dat betekent: tussen € 800 en € 1250 per maand. Die prijzen komen in de markt ook wel voor, maar dan houdt het op bij een woning van 85 m2. Wij bieden woningen van 70 – 110 m2.
Jouw aandeel in de coöperatie
Voor het woongeld komen we nu uit op ongeveer € 300 per m2 die je huurt. Bij een woning van 100 m2 leg je dus € 30.000 kapitaal in de Wooncoöperatie. Een fors bedrag, maar gezien onze doelgroep kan dit voortkomen uit spaargeld, of de overwaarde van de woning die je verkoopt. Dit woongeld ontvang je terug wanneer je de woning verlaat.
Samen in een coöperatie
Alle bewoners vormen samen de leden van de coöperatie, en de ledenvergadering is het hoogste besluitvormend orgaan. Als bewoner ben je via je aandeel mede-eigenaar van de coöperatie. De ledenvergadering besluit samen over begroting, jaarrekening en (dagelijks) bestuur.
Om dit alternatieve model haalbaar te maken, is een minimale omvang noodzakelijk. Wij rekenen nu met een kritische massa van 100-200 woningen nodig. In stedelijke dichtheden vraagt dit om één grote, of meerdere kleinere locaties.