Bestuurslid Peter Kuenzli
Het Rotterdams Woongenootschap als remedie voor een zieke huizenmarkt
Met ruim dertig jaar ervaring in het ‘van de grond krijgen’ van ambitieuze en vaak complexe stedelijke vernieuwingsplannen, een flinke betrokkenheid bij de stedelijke samenleving én een warm hart voor Rotterdam is Peter Kuenzli een ideaal bestuurslid voor Het Rotterdams Woongenootschap. “Toen Ninke me vorig jaar belde om te vragen of ik wilde helpen, aarzelde ik geen moment.”
Na het indienen van haar subsidieaanvraag bij het Fonds voor de Creatieve Industrie om naar Zwitsers model een corporatie op te zetten, kreeg Ninke Happel het advies er iemand bij te halen met veel verstand van gebieds- en vastgoedontwikkeling. Iemand als Peter Kuenzli. “Ninke belde me op, deed haar verhaal en vroeg of ik haar wilde helpen. ‘Ninke,’ zei ik, ‘dit is mij uit het hart gegrepen!’ Het is precies wat nodig is in Rotterdam, eigenlijk in alle steden van de hele Westerse wereld.” Hij nam zitting in het bestuur.
De stad loopt vast, Rotterdam dreigt ziek te worden
“De stad loopt vast, de middengroep wordt weggedrukt en Rotterdam dreigt ziek te worden. Het Rotterdams Woongenootschap is van belang voor een goede vitale stad,” vertelt Peter. Precies dat – bijdragen aan een vitale en ongedeelde stad – noemt hij de toegevoegde waarde van het Woongenootschap. “Je houdt daarmee een robuuste, creatieve groep mensen hier. Rotterdam neemt afscheid van de oude haveneconomie, deze groep is daarom zo belangrijk. Ik houd van deze stad en wil dat die zich blijft ontwikkelen. Dan heb je dit middenkader uit tal van instellingen en bedrijven én deze ondernemende groep keihard nodig!”
Prijsstijging als probleem
Dat de Rotterdamse huizenmarkt zich snel en niet ten goede van de middeninkomens ontwikkelt staat buiten kijf. Hoe is Peters kijk op deze ontwikkeling? “Steeds meer huishoudens kunnen een passende woning in de stad niet meer betalen. Voor de mensen die de hoge prijzen nog wel kunnen opbrengen, nemen de risico’s toe. Elk jaar dat de prijzen van koopwoningen verder stijgen, loop je bij een nieuwe vastgoedcrisis het gevaar onder water te komen staan. Ik ben commissaris van Vereniging Eigen Huis geweest in een tijd dat de woningen van meer dan een miljoen mensen onder water stonden. Ik kan je vertellen, dat is geen pretje. Nu lijkt het allemaal weer zo makkelijk en mooi, maar die prijsstijging is een probleem. Internationale instituten waarschuwen, ze pleiten ervoor dat mensen niet meer dan 90% mogen lenen, dan is de kans dat je onder water komt te staan veel kleiner.” Ook particuliere huren stijgen sneller dan de inkomensgroei. En doordat woningcorporaties met de komst van de Woningwet niet meer voor middeninkomens mogen ontwikkelen, krijgen modale gezinnen steeds moeilijker voet aan de grond.
Wonen op kostprijsbasis
Het Rotterdams Woongenootschap kan de oplossing zijn voor de aanzienlijke groep die niet wordt bediend door de huidige woningmarkt, zowel uit praktisch als principieel oogpunt. Doordat het Woongenootschap zich aan marktwerking onttrekt, wordt er niet meer huur gevraagd dan op kostprijsbasis nodig is. “In bijvoorbeeld Zwitserland en Duitsland zijn dat zeer gangbare woonvormen, daar hoef je het niet meer uit te leggen,” vertelt Peter. “De financiering is eigenlijk heel simpel. Laten we als voorbeeld een appartement van 300.000 euro nemen. De bewoner doet bij een coöperatie een inleg van 30.000 euro eigen geld voor het verkrijgen van een woonrecht en krijgt daarvoor geen rentevergoeding . We vragen daarbij 20 procent – dus 60.000 euro – van een investeerder om bij te leggen voor het eigen vermogen tegen een redelijke rentevergoeding. Die 90.000 euro is samen het risicodragend vermogen. De resterende 210.000 euro wordt geleend bij een bank of pensioenfonds. Zij lenen het geld met recht van hypotheek op het appartement. Mocht het genootschap failliet gaan – theoretisch dan, want dat is vrijwel onmogelijk – dan hebben zij als onderpand een appartement dat voor 300.000 gebouwd is, maar een hogere marktwaarde heeft. Het vreemd vermogen loopt dus nul komma nul risico, want er is straks een stabiele bewonersbasis en dus een stabiele inkomensstroom. Bovendien, het geld dat je er als bewoners steekt – die 30.000 euro – krijg je terug als je weggaat.”
In Zwitserland dalen de huren naar verloop van tijd
In Zwitserland dalen de huren naar verloop van tijd nadat het geleende kapitaal is afgelost, vertelt Peter. In een coöperatieve vereniging constructie is dat volledig transparant. “Je kunt er oprecht zorgeloos wonen. Voor veel jonge mensen, die over vijf jaar nog niet weten waar ze willen werken en wonen, is dit in mijn ogen een aantrekkelijke optie. Niet voor niets werkt dit al heel lang in veel andere Europese landen. Veel grote Europese steden die met lede ogen aanzien hoe de middengroep de stad wordt uitgedrukt, geven ruim baan aan vernieuwende projecten van nieuw opgerichte en al langer bestaande coöperatieve verenigingen.”
Wat is woonkwaliteit?
Het Rotterdams Woongenootschap maakt een kwaliteit van wonen mogelijk die er nog niet is, tegen een betaalbaarheid die momenteel niet bestaat, daar is Peter van overtuigd. “Een voorbeeld van kwaliteit? Wij willen dat ieder kind het liefst een eigen kamer heeft in een compacte plattegrond. Wij willen grote balkons maken, zodat je met een appartement ook prima buiten kunt eten en er ook nog planten kwijt kunt. En een ruime hal waar je jezelf niet tegen de muur aan moet persen om je kind uit de jas te helpen. Maar over de woonkwaliteit kan Ninke veel meer vertellen.” Ook bij de gemeente Rotterdam vindt het plan gehoor. “Er is genoeg ontwikkelruimte in Rotterdam, maar als je het aan de markt overlaat, zullen de prijzen blijven stijgen. Daarbij wordt er steeds meer bezuinigd op de afwerkingskwaliteit van nieuwbouw. Het gaat vooral over geld verdienen, en daar gaat het ons nu juist niet om. Dus als de gemeente dit probleem wil oplossen, zijn ook zij gebaat bij nieuwe opdrachtgevers met een andere visie. Mijn ervaring is dat een bevlogen architect en goede opdrachtgever de succesformule zijn voor dergelijke projecten.” Niets staat hen in de weg, zo voelt het. “We hebben de wind in de rug, nu nog duidelijkheid krijgen over de grondpositie en vervolgens financiers overtuigen dat het een goed plan is om hun geld in te stoppen.”
Netwerk als noodzaak
En dan komt het moment dat mensen zich als lid kunnen inschrijven. Zij betalen eenmalig lidmaatschapsgeld van zo’n 1000,- euro en denken mee over de verdere ontwikkeling van het gebouw. Voor de toewijzing van woningen worden criteria vastgesteld en een onafhankelijke commissie aangesteld. Wat nu als de vraag groter is dan het aanbod? “Dan vragen we de burgemeester en wethouder naar volgende locaties!” Voor Peter is een locatie nabij de binnenstad essentieel. “Onze doelgroep beweegt zich rondom het centrum en waarschijnlijk zonder auto. Wij willen die groep aanspreken zodat zij die levensstijl kunnen voortzetten.”
Leden sparen, benutten hun overwaarde of treffen een regeling met ons
Je leven organiseren in overzichtelijke netwerken, dat is volgens Peter voor iedereen de basis van fijn wonen. Als nog dit jaar een grondpositie kan worden verworven zal in 2021 het eerste project worden opgeleverd, is het streven. “Mensen die willen, kunnen alvast gaan sparen. Voor 100 m2 neem je 30.000 euro eigen geld mee. Dus je benut de overwaarde van de verkoop van je bovenwoning, vraagt je ouders om een lening of treft een regeling met ons, dat is ook mogelijk.” Niet alleen ontzorgt het Woongenootschap, het biedt ook sociale voordelen. “In de aanloop ken je al een deel van je buren. Gezamenlijk werk je aan een nieuwe woonsituatie, dat zorgt voor binding en geeft een heel ander gevoel dan zomaar een folder over een nieuwbouwproject van de balie trekken.”
Over Peter Kuenzli
Een aangewaaide Rotterdammer, zo omschrijft Peter zichzelf. Hij kwam vanaf zijn vroege jeugd bij zijn Rotterdamse oom en tante en volgde het voorbeeld van zijn broer door in Delft en Rotterdam te gaan studeren. “We hebben meer dan 20 jaar in Rotterdam gewoond en mijn kinderen zijn hier opgegroeid. Wij zijn uit Rotterdam vertrokken omdat we met een paar goede vrienden oud wilden worden.” In Rotterdam kregen ze geen grond voor het CPO-project, wél in de Betuwe. “We bouwden drie woningen en een kantoor voor Gideon (het bedrijf van Peter). Daar hebben we veel ruimte, een grote tuin en een boomgaard. Naarmate we ouder worden, wordt het waarschijnlijk teveel om goed te onderhouden.” Dus op termijn komen ze misschien terug? “Wie weet, mijn vrouw en ik missen Rotterdam wel.”
Ik wil werkelijk elk detail weten
Peters kracht is zijn nieuwsgierigheid. “Ik ben iemand die zich graag grondig verdiept. Laatst was ik bij een woongenootschap in Basel en dan wil ik werkelijk elk detail weten. Over het programma, hoe dat tot stand kwam, hoe ze tot het complex kwamen, wat er vernieuwend aan is en hoe ze dat toesneden op het doel.” Met zijn bedrijf benut Peter bijna veertig jaar ervaring in stedelijke vernieuwing en de woningbouw. Diezelfde ervaring maakt hem des te enthousiaster over het Rotterdams Woongenootschap. “Ik bouwde in het verleden ook aan vinexwijken. Na voltooiing zag je overal twee auto’s voor de deur staan. Echtparen waarvan de een in Utrecht en de ander in Amsterdam werkte en die daarnaast voor hun kinderen de hele dag taxichauffeur speelden. Wellicht hebben ze een lagere hypotheek, maar twee auto’s kosten je al snel 1000,- tot 1200,- euro per maand. Als je alles met OV kunt doen dan ben je toch spekkoper?”