Menu ☰ Woongenootschap Het Rotterdams Het Rotterdams
Woongenootschap
Word lid!

Projectontwikkelaar en Timpaan-directeur Ingeborg de Jong

Het Rotterdams Woongenootschap als onderscheidende manier van ontwikkelen

Na haar jarenlange werkzaamheden in de vastgoedsector maakte Ingeborg de Jong de overstap naar de afdeling Vastgoedontwikkeling van gemeente Leiden. De projectontwikkeling bleef lonken, maar ze miste daar de maatschappelijke blik. In Timpaans kenmerkende mix van commerciële én maatschappelijke projecten, herkende ze haar eigen overtuigingen en ambities. Sinds 2016 is Ingeborg algemeen directeur bij deze ‘andere ontwikkelaar’. Ingeborg: “Niet de marktkans, maar de intrinsieke motivatie en doelstelling staan hier voorop.” De samenwerking met Het Rotterdams Woongenootschap is daar een goed voorbeeld van.

Niet alleen haar werkervaring, maar ook haar overtuigingen bevonden zich op het snijvlak van privaat en publiek. De functie van algemeen directeur bij Timpaan voelde dus als thuiskomen? “Ja, bij Timpaan werken meer mensen met hetzelfde profiel als ik. Vaak hebben ze ook eerder of bij een woningcorporatie of bij een ontwikkelende aannemer gewerkt. Ik wilde die twee vakgebieden graag combineren en er zijn weinig bedrijven waarbinnen dat kan. Timpaan is redelijk uniek en onderscheidend ten opzichte van andere, commerciële ontwikkelaars.”

Ik wilde de maatschappelijke en commerciële aanpak graag combineren, dat kan hier

Niet voor niets noemt Timpaan zichzelf “de andere ontwikkelaar” en niet voor niets benaderde Het Rotterdams Woongenootschap – naarstig op zoek naar een andere manier van ontwikkelen – Timpaan als potentiële partner. Ingeborg: “Ik zag er direct wat in. Het concept past goed bij onze organisatie. Bovendien zie ik, mede door mijn rol als toezichthouder in de corporatiesector én betrokkenheid bij commerciële ontwikkelingen, het gat in de markt voor Het Rotterdams Woongenootschap. Aan beide kanten wordt de vraag – goede woningen voor het middensegment – momenteel niet beantwoordt.”

Het is niet Timpaans rol of ambitie dit gat zelf op te vullen, vertelt Ingeborg. “Maar als je die vraag krijgt én het past goed bij je organisatie, dan is de link snel gemaakt.” Voor Ingeborg behoefde het idee weinig toelichting: ze vond het plan direct vanzelfsprekend. “Peter (Kuenzli) had veel kennis over Zwitserland, vertelde over de ervaringen en werkwijzen daar. Die kennis had ik niet, maar in mijn werk heb ik de afgelopen jaren vaker van dergelijke initiatieven gehoord. Het idee, de mogelijkheden ervan, zijn niet nieuw, maar vaak werd het aangevlogen vanuit een woningcorporatie en strandde het op de financiering. Dat wordt hier anders aangepakt.”

De tijd is rijp voor Rotterdam

Het Rotterdams Woongenootschap past bij de huidige tijd, vindt Ingeborg. “Ik denk dat een corporatie dit concept ook zou kunnen oppakken: ze hebben dan een oplossing voor het bedienen van de doelgroep die ze nu missen, het middensegment. Nadelig is alleen dat het dan geen eigendom wordt van de corporatie. In de corporatiesector zie je wel dat huurders een belangrijkere rol krijgen, met bijvoorbeeld participatietrajecten. Het zijn tussenvormen die allemaal wel wat elementen hebben van een genootschap, maar het niet zijn.” Voor nu is het juist zo belangrijk dát het er komt, vindt ze. Die eerste stap is nu gezet. Op de Rotterdamse Lloydpier worden voor 2021 vijftig woningen gerealiseerd. Woningen met voldoende ruimte, veel groen en duurzaam bovendien, door de kwalitatief hoogwaardige bouw.

Ook de politieagent en verpleegster moeten in de stad kunnen wonen. Daar heb je publiek én privaat voor nodig

Timpaan en Het Rotterdams Woongenootschap zijn samen verantwoordelijk voor de ontwikkeling, waarbij het Woongenootschap het gedachtegoed vertegenwoordigt en Timpaan verantwoordelijk is voor de aanvangsinvesteringen en projectontwikkeling. Ingeborg: “Rotterdam heeft dit nodig. Niets gaat hier vanzelf, maar er is veel ruimte en zoiets als Het Rotterdams Woongenootschap kan dus juist hier. Op die manier kunnen we jarenlange bouwkwaliteit bieden én ervoor zorgen dat er passende woonruimte is voor alle groepen in de stad. Ook de politieagent en verpleegster moeten in de stad kunnen wonen. Daar heb je publiek én privaat voor nodig. Als Timpaan hebben we de mogelijkheid daarin te investeren en des te belangrijker vind ik het om dat te doen.”

Ontwikkelen voor de toekomst

Timpaan is een gebieds-en woningontwikkelaar die ontwikkelt vanuit het perspectief dat wonen bijdraagt aan de kwaliteit van het leven én dat iedereen daar recht op heeft. Dat maakt de samenwerking met Het Rotterdams Woongenootschap zo logisch. In hun eigen Future House Magazine blikt Timpaan vooruit naar wonen en gebiedsontwikkeling in 2030. Termen als ‘flexgoed’ (ten opzichte van vastgoed) en ‘buurtstad’ (ten opzichte van stadsbuurt) komen voorbij. De duurzame ontwikkeling én sociale verbondenheid daarbinnen houden Timpaan bezig. Ingeborg: “Als organisatie zijn we ontstaan uit de corporatiesector. Wij verhuren niet, maar dragen wel bij aan betaalbaarheid aan de koopkant en pleiten voor inclusieve wijken. Daar past het Woongenootschap goed bij.” Alsnog moet de bouw gefinancierd worden, maar als stichting is Timpaan in staat om winsten aan te wenden voor bijvoorbeeld meer woonkwaliteit of nieuwe wooninitiatieven, verklaart Ingeborg. “Bij Timpaan staat winst maken niet voorop. Als je je werk als ontwikkelaar goed doet in commerciële projecten, dan houd je financiële middelen over voor projecten zonder winstoogmerk.”

Vernieuwing versus herkenbaarheid

Het zijn precies dit soort financiële risico’s die in de reguliere projectontwikkeling niet worden genomen: zoveel mogelijk onzekerheid over de oplevering en verkoop ervan wordt geëlimineerd. Ingeborg: “Er bestaan in de projectontwikkeling daarom redelijk wat rigide ideeën over wat haalbaar is en wat niet. Het is dus logisch dat ontwikkelaars is sommige projecten wel en in andere projecten niet willen investeren.” Hoe dan ook is Timpaan inmiddels aan boord en is het schip op koers, “maar natuurlijk willen wij ook zoveel mogelijk grip houden op de uitvoerbaarheid ervan.” Zowel het concept achter Het Rotterdams Woongenootschap als het uiteindelijke gebruik van het gebouw wijken af van de norm. Het is daarom van belang dat het bouwproces dat zo min mogelijk doet, vindt Ingeborg.

De maakbaarheid, haalbaarheid en financierbaarheid zijn uitvoerig besproken en vastgelegd

“Van bouwen weten we gelukkig veel af. We zoeken en benadrukken daarin de herkenbaarheid, omdat een aannemer ermee aan de slag moet. Daarom stoppen we extra energie in de voorbereiding.” Want alle betrokken partijen – van aannemer tot financiers – verlangen zoveel mogelijk zekerheid. “De maakbaarheid, haalbaarheid en financierbaarheid zijn uitvoerig besproken en vastgelegd binnen onze overeenkomst. Op basis van het ontwerp en de tekeningen wordt doorgerekend wat het gebouw gaat kosten. Huurprijzen worden vervolgens bepaald en besproken met leden. De maakbaarheid ervan wordt overlegd met de aannemer: dat moet iemand zijn die in staat is de bouw uit te voeren op de wijze die wij bedacht hebben.” De grootste uitdaging volgens Ingeborg? “Dat is op alle vlakken – maakbaarheid, haalbaarheid en financierbaarheid – groen licht te krijgen.” Timpaan bewandelt niet de makkelijkste weg, en dat maakt Ingeborgs werk nu juist zo uitdagend. “Onze missie is bij te dragen aan gebiedsontwikkeling op maat. Dat is per definitie ingewikkeld. Er zijn drie belangrijke pijlers voor ons: Maatschappelijke betrokkenheid, Samen mogelijk maken en Impact & Vernieuwing. De realisatie van Het Rotterdams Woongenootschap valt onder alle drie de pijlers. Het is écht anders dan alles wat we tot op heden zagen.”

Over Ingeborg de Jong

Sinds 2016 wordt Timpaan, ‘de andere ontwikkelaar’, bestiert door Ingeborg de Jong. Ze had veel ervaring met projectontwikkeling op het snijvlak van publieke en private vastgoed- en gebiedsontwikkeling en juist die combinatie sprak haar aan. “‘Wat vind ik belangrijk?’ vroeg ik mezelf steeds vaker af. Je ontdekt dat gaandeweg. Het puur commercieel handelen was niet aan mij besteed: waar ontwikkelaars aan de private kant vanuit commercieel oogpunt het liefst nóg een extra laag op een gebouw gooiden, vond ik dat de kwaliteit van het plan vaak niet ten goede komen. In de publieke sector vond ik juist dat er soms te onzorgvuldig met geld werd omgegaan en wilde ik de beschikbare middelen beter benutten door plannen professioneler aan te pakken. Met minder middelen konden we dan meer woningen maken en meer mensen huisvesten.”

Op dit moment vind ik Rotterdam erg aantrekkelijk

De samenwerking met Het Rotterdams Woongenootschap past zowel bij Timpaan als Ingeborgs eigen overtuigingen. Ze woonde bovendien zelf jarenlang in de Maasstad. Eerst samen met haar partner, daarna als gezin. “Het was die eerste jaren heerlijk om als jong gezin in de stad te wonen. We gingen makkelijk naar een cafeetje of de speeltuin, maar naarmate ze ouder werden vond ik de bewegingsvrijheid van de kinderen relatief beperkt.” In 1994, toen haar jongste zoon één jaar was, verruilden ze Rotterdam voor Voorburg. “Het belangrijkste aan mijn huidige woonsituatie vind ik dat die past als een jas. Dat je er kunt ontspannen en je op je gemak voelt. Mijn thuis begint met familie, de mensen om me heen. Ik woon in een heerlijk huis, maar als ik er alleen zou wonen, zou ik het er een stuk minder fijn vinden. Daarnaast vind ik ruimte belangrijk: een tuin, verschillende plekjes in huis zodat iedereen zijn eigen ruimte heeft.” Zoals in haar werk weet Ingeborg ook van haar woning goed wat ze ervan verlangt. “Toen wij destijds uit Rotterdam vertrokken, had de stad eerlijk gezegd een opknapbeurt nodig. Op dit moment vind ik de stad erg aantrekkelijk. Mijn middelste zoon studeert er en als we hem bezoeken, geniet ik van onze rit langs de Maasboulevard. Dat uitzicht blijft fantastisch.”

Wil je meer lezen over onderscheidend ontwikkelen?